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房地产企业债务违约成因及解决策略探求——以泰禾集团为例

日期:2021年05月24日 编辑:ad201107111759308692 作者:w88手机登录下载 点击次数:204
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本文是一篇财务会计w88,本文立足于大量债务违约风险理论知识,基于疫情冲击后的背景下,对泰禾集团债务违约事件做了详细的原因分析并得出相关启示,主要研究结论如下:首先,国内房地产市场已经进入更加激烈的发展阶段,国家对其的调控政策将会持续严格,伴随着疫情影响的经济下行,房企的业绩、利润受到影响不可避免,并且面临的风险不断增加。泰禾集团近几年持续扩张,其负债规模逐步扩大;经过新冠疫情的冲击,公司资金链断裂,引发连续的债务违约,陷入财务危机之中。


1 引言


1.1 研究背景和意义

1.1.1 研究背景

疫情开始爆发以后,为了有效遏制病毒的大规模传播,国内各地纷纷施行严格的管控措施,这对各行各业都会造成一定影响,其中对国内房企的销量影响较大。在 2020 年第一季度,据国家统计局公布的数据显示,全国商品房销售额总量为 28568.33 亿元相比去年同期减少 28.30%;全国商品房销售面积也同比下降,相比 2019 年同期的 29828.94 万平方米,同比减少 26.32%。面对疫情的冲击,国内房企都面临巨大的经营压力,一方面业务停顿使得公司收入和支出加剧失衡;另一方面公司的负债以及还款压力也逐步增大。据克尔瑞的数据统计显示,2020 年国内房企发行的境内和境外债券以及信托等加起来,预计总债务高达1.46 万亿,同时大量的债务即将到期。加之卖房回款环节一定程度上被阻断,房企的资金链特别容易断裂。

结合目前房地产市场的融资情况来看,房企的融资渠道明显收窄,不少中小房企已经面临到期债务难以偿还的情况,部分房企已经申请破产。到了第二季度,随着新冠疫情在国内逐渐被有效控制,国内的楼市在各地区也逐步恢复;不过,疫情对房企的负面影响仍旧需要半年甚至更久才能消化。此外,新冠肺炎疫情仍旧在全球大肆流行,因此对国内的输入性疫情防控造成不小压力。面对严峻的防控形势,我国楼市的发展方向也面临诸多的不确定性;如果国外疫情一直得不到有效控制,同样会对中国经济的复苏产生不小的负面影响,在这样的情况下,国内房地产市场不排除再次出现持续趋冷态势;也可能预示着国内众多房企将会再次迎来一次“债务违约潮”。

后疫情时代,各个房企都面临着前所未有的生存压力,其中不乏像泰禾集团这样的大型上市房企就出现了严重的财务危机,资金链断裂,接二连三发生债务违约。因此,本文以泰禾集团为案例,通过收集相关数据,分析总结其债务违约的原因,从中得到相关启示给房地产市场的恢复发展提供较为科学合理的决策依据。

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1.2 国内外相关文献综述

1.2.1 国外文献综述

(1)债务违约影响因素研究

最早,美国 Altaman(1968)教授在他的研究中阐述了,企业的债务违约风险大小主要受这五个方面因素影响,即:企业的销售能力、自身的财务结构、企业的生产能力、企业的留存收益以及自身资产的流动性。Spatt(1983)教授的研究表明,企业自身偿还债务能力的大小受到来自债券市场中企业的声誉是否足够良好的影响,其声誉越好,债务违约风险相应就越小。随后的学者 Longstaff 和 Schwarz(1995)在对债券市场进行研究时发现,过高的债券利率会加大企业的偿债压力,进一步导致企业产生债务违约风险。在宏观经济环境方面,James and Walz(2007)的研究表明,企业债务违约风险的产生往往是受到企业外部复杂多变的宏观环境,以及企业自身发展策略的不合理影响。Watanabe(2011)在他的研究中发现,银行等金融机构会只顾自身业绩考核以及防止自身利润下滑,会继续向存在经营困难的企业发放贷款,在一定程度上会加大企业的债务违约程度。Haejun and Michi(2015)的研究发现,每个企业都有不同的商业周期,因此处于不同商业周期的企业的经营发展情况也大不相同,这也就会进一步影响到企业的债务期限以及债务违约风险大小。同年 Haejun 和 Michi(2015)对企业的商业周期做了进一步研究,发现除了以上提到的债券期限结构会受到商业周期的影响,公司的投资水平也会受到企业商业周期的影响,如果投资水平较低也会进一步加深企业债务违约风险的大小。近几年 Sun(2016)在他的研究中,发现出现财务问题的企业往往具有以下特点:高负债、较差的信用评级、较弱的盈利能力等,而这种企业的发生债务违约的可能性也较大。Ester 教授(2019)从公允价值会计时代的视角出发,研究发现企业对于股利支付的资金来源是已经实现的收益还是未实现的收益对企业自身的债务违约风险影响是显著的。

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2 概念界定与相关理论


2.1 概念界定

2.1.1 债务违约概念

债务违约指债务人到期不能按照合同条款向债权人偿还债务。具体来看,如果一个企业具有财务风险时,那么该企业往往也具有债务违约风险,一旦到期的债务无法偿还,就会导致企业债务违约,陷入债务危机。

2.1.2 财务风险概念

财务风险通常有狭义和广义之分。狭义的财务风险指为了满足企业运营而进行筹资,然而到期却不能按时还本付息,出现债务违约的可能性。广义的财务风险指的是在资金的运动过程中,企业内外部客观存在突发因素或者无法预计的事件,从而就可能会导致企业的实际收益和预期收益不相匹配,进而导致收益和损失也不能够确定。

表 3-2 泰禾集团 2018 年主营业务分行业情况

表 3-2 泰禾集团 2018 年主营业务分行业情况

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2.2 相关理论

2.2.1 资本结构理论

资本结构理论主要包含以下几种理论:净收益理论是指企业可以通过合理的杠杆筹资以此来降低自身综合资金成本。通常情况下,企业的债务成本越低,企业积累的负债越多,那么相反的企业的综合资金成本就越低。代理理论的核心观点为企业自身的资本结构状况,可以影响到经理人的工作水平以及其他不可预测的行为,这就导致可能影响到该企业以后年度的经营情况以及企业价值。等级筹资理论的中心内容是在企业进行债务筹资的过程中,优先应当考虑到是从企业内部进行筹资,这样筹资成本最低。此外,如果内部资金不能满足企业需要那进行外部筹资时,企业应当先进行债务资金筹资,最后才应该考虑股权资金筹资。

2.2.2 信息不对称理论

信息不对称理论指的是在市场经济活动中,每个参与方对于信息的掌握程度是有差异的,掌握信息比较丰富的一方往往就会处于有利地位,反之,信息掌握较少的一方就处于劣势。公司的管理者对企业的经营、决策活动直接负责,对公司的了解更加充分,而股东难以参与到公司经营活动的各个环节,也难以对其行为进行全面有效监管;这往往会导致公司管理者与股东的目标难以达成一致。如果股东和公司管理者的目标能够达成一致,由于他们对于公司内部的信息了解更多,更全面,就会导致做出不利于债权人利益的相关决策。

表 3-1 泰禾集团 2019 年主营业务分行业情况

表 3-1 泰禾集团 2019 年主营业务分行业情况

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3 泰禾集团债务违约案例介绍................................. 11

3.1 泰禾集团基本情况.................11

3.1.1 公司简介.............................11

3.1.2 公司经营现状...................11

4 泰禾集团债务违约的成因分析................ 17

4.1 宏观环境分析......................................17

4.1.1 疫情影响业绩大幅下滑.......................17

4.1.2 资本市场低迷,融资成本高........................ 17

5 针对泰禾集团债务违约问题的政策建议................................39

5.1 公司内部防控角度................................39

5.1.1 控制筹资规模,多元化筹资.......................... 39

5.1.2 加强对投资项目的评估.................39


5 针对泰禾集团债务违约问题的政策建议


5.1 公司内部防控角度

5.1.1 控制筹资规模,多元化筹资

泰禾集团近几年只重视经济利益、销售额等指标的增长,不断扩大公司规模,过度负债,这样持续的加杠杆带给公司的只能是越来越沉重的财务负担,最终也导致其发生连续的债务违约。为了避免给公司带来过度的财务负担,建议房企在进行筹资时,首先要控制总体的筹资规模。在短期内,应进一步加强销售效率来降低企业的高资产负债率;长期来看,还应该从多个角度,全方位的去杠杆化,控制合理的筹资规模。在优化债务结构方面,由于权益性资本属于企业内部资金,其没有到期付利息的费用,可以长期占用,对公司造成的财务风险较小。所以房企可以增大权益性资金的比重,结合企业实际的经营状况,减少股东分红。此外,在进行筹资时,应该充分考虑所投资项目的期限结构,确定一个科学合理的长短期债务的比例,避免过于激进或保守的债务筹资策略。

在众多的上市房企中,每个都包含了众多子公司,房企应当提高对子公司融资能力的重视,充分调动众多子公司的优势,确定适合本企业发展规模以及相匹配的筹资方式。将财务状况优秀、但筹资额度较少的子公司作为一个单独的筹资主体,逐步增加其对外筹资的能力,从而可以提升母公司的整体筹资能力。

此外,根据上文中的数据统计,可知 2019 年度国内房企的银行借款所占比重平均值为28.75%,表明国内大部分房企对银行贷款这一筹资渠道的依赖性比较强,如果出现信贷政策持续紧缩或者国内经济下行,对房企来说这就很容易出

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